Fundos imobiliários: como funcionam? Vale a pena investir?

Fundos imobiliários: como funcionam? Vale a pena investir?

Se você já conversou sobre finanças e aposentadoria com seus tios, pais ou avós, deve ter ouvido um conselho: invista em imóveis. Junto com a poupança, essa é uma opção muito popular de investimento entre pessoas de uma geração mais antiga que quer obter uma fonte de renda extra. Tendo em vista o alto preço de casas e apartamentos, há no mercado uma alternativa bastante interessante: os fundos imobiliários.

Com eles, você consegue ter participação em grandes empreendimentos gastando pouco. Quer saber mais sobre esse investimento? Continue lendo!

O que são fundos imobiliários e como eles funcionam?

Veja se vale a pena investir nos fundos imobiliários

Fundos de investimentos são condomínios de investidores. Um gestor especializado reúne os recursos aplicados por todos os participantes do fundo e se encarrega de fazê-los render.

Fundos de investimento imobiliário, também conhecidos pela sigla FII, são aqueles em que o investimento é feito apenas em bens como shopping centers, galpões, edifícios comerciais e hospitais. Eles também podem investir em títulos financeiros e ativos relacionados ao mercado de imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Ao colocar seu dinheiro em um investimento desse tipo, você não está adquirindo um imóvel, e sim uma cota (ou mais) daquele fundo, que refletem a sua participação no todo.

Vale dizer que praticamente todos esses fundos são organizados sob a forma de condomínio fechado. Isso quer dizer que, em um primeiro momento, há a venda de cotas pela administradora do fundo, a chamada oferta inicial. Depois de encerrado esse prazo, não são mais emitidas cotas nem é permitido seu resgate, isto é, a recompra pela administradora.

Para se tornar participante do fundo depois de encerrada a oferta inicial, é preciso comprar as cotas de outro investidor no chamado mercado secundário. O mesmo também acontece com quem possui cotas e deseja vendê-las: para realizar a operação, alguém tem que estar disposto a comprá-las.

Essas operações se dão por preços combinados entre as partes por meio de ordens de compra e venda, e acontecem no ambiente da B3, novo nome da antiga Bolsa de Valores de São Paulo. É uma operação bastante semelhante à compra e venda de ações e precisa da intermediação de uma corretora de valores.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Geralmente, os fundos imobiliários se referem à aquisição de imóveis comerciais, locação e distribuição em forma de aluguéis. Mas podem ocorrer em outros tipos de operações, tais como:

• exploração da atividade – fim de shoppings e hotéis;

• exploração de imóveis residenciais para incorporação (construção e venda de imóveis).

Os fundos imobiliários podem ser classificados em diferentes tipos. Veja a seguir!

Fundos de tijolo, ou de renda

São aqueles bens físicos, dando direitos sobre esses ativos reais. É o tipo mais tradicional. Uma vez que sua renda é mais tangível, é fácil de ser compreendida e avaliada. Normalmente esses fundos são constituídos de galpões logísticos e industriais, hotéis, shoppings, lajes corporativas, hospitais e escolas.

Os riscos costumam ser maiores em vista da vulnerabilidade e depreciação de um imóvel ao longo do tempo.

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Fundos de papel, ou de recebíveis

É o patrimônio formado por aplicações financeiras no setor imobiliário, que lhe dá direitos creditórios com lastro em contratos de financiamento ou aluguel, como LCA, LCI, CRI e CRA.

Dessa forma, não existem imóveis físicos no mercado gerando renda, como ocorre com os fundos de tijolo, mas são apenas operações no mercado imobiliário. Os fundos de papel funcionam como ativos de renda fixa ainda mais rentáveis, fazendo frente também aos títulos públicos.

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Nos Fundos de Desenvolvimento Imobiliário, as aplicações de recursos são reunidas para desenvolver projetos, em geral residenciais. Ao longo da construção e entrega dos imóveis, o lucro sobre as vendas é compartilhado com os cotistas.

A rentabilidade praticada é muito variável, de difícil interpretação principalmente para pessoa física. Por isso é importante avaliar com cuidado e acompanhar de perto os números contidos nos relatórios gerenciais mensais elaborados pelo gestor.

É bom lembrar que a incorporação imobiliária é uma atividade de risco. Esse risco é repassado ao investidor, e inclui problemas com o orçamento, atrasos na entrega, entraves com licenças ambientais etc. Por esse motivo, essa modalidade costuma ser ainda mais rentável que outros tipos de fundos imobiliários.

A fim de fazer com que os cotistas permaneçam nos fundos, é comum oferecer a eles uma Renda Mínima Garantida (RMG) no período de construção dos imóveis.

Fundos de Fundos (FOF)

Além dessas classificações principais, há também os “fundos dos fundos imobiliários”. Esses se referem a investimentos em outros fundos imobiliários. É como se fosse um pacote que acolhe todos os outros tipos de fundos, formando um portfólio. Assim, a sua eficiência depende da ação do gestor em redistribuir a cartela de investimentos conforme a rentabilidade apresentada.

Geralmente, os FOFs são constituídos de 20 a 25 fundos imobiliários, contribuindo para uma maior dissipação de riscos — ou seja, o perigo é menor.

Quanto rende o investimento em fundos imobiliários?

O objetivo de todo investimento é entregar rentabilidade a quem aplica seu dinheiro.

Nos fundos imobiliários, esse retorno pode vir de duas formas:

. Pelo lucro obtido pelos fundos

. Pela valorização das cotas (você compra mais barato e vende mais caro).

Imagine um fundo imobiliário que seja dono de um shopping center. Os lojistas pagam aluguel pelos espaços comerciais ocupados. Esse dinheiro é, então, repassado aos cotistas.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) determina que 95% dos lucros auferidos sejam distribuídos aos investidores semestralmente, mas são vários os fundos que pagam esses valores todos os meses.

Pense agora que uma nova estação de metrô foi inaugurada ao lado do shopping center fictício de nosso exemplo. Isso aumentou a circulação de pessoas e, consequentemente, a procura por lojas.

Como o empreendimento foi valorizado, a tendência é que o preço das cotas também suba. Assim, quem investiu anteriormente poderá vender sua participação no fundo por um montante maior do que o de compra e obter lucro.

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Como funciona a tributação dos Fundos Imobiliários?

Atualmente, os fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda. Este é, por enquanto, um dos grandes diferenciais desse tipo de investimento. Mas a isenção se refere apenas à renda sobre os rendimentos repartidos aos cotistas pelo fundo. Assim, ela nunca é válida quando as cotas são vendidas.

Para que os rendimentos sejam isentos, é necessário obedecer a três requisitos:

• as cotas precisam ser negociadas exclusivamente na bolsa ou no mercado de balcão organizado;

• o fundo precisa ter no mínimo 50 cotistas;

• o cotista que for beneficiado com a isenção não pode ter posse de uma parcela superior a 10% das cotas.

Se alguma dessas condições não for atendida, os rendimentos também sofrerão tributação do IR. Porém, a maior parte dos fundos imobiliários respeita esses requisitos.

Quando a cota é vendida, não tem jeito. O ganho é tributado sobre os rendimentos obtidos com uma alíquota de 20%. Em outras palavras, ao vender um fundo imobiliário com lucros, a diferença será tributada.

Isso é feito de forma semelhante à tributação das ações. A base é a diferença entre o valor de venda e o custo médio de aquisição. O recolhimento é feito com DARF usando o código 6015, devendo ser feito até o último dia útil do mês que se segue.

Quais são as vantagens?

O investimento em imóveis por meio dos FIIs oferece algumas vantagens bastante interessantes. Vamos ver quais são?

Acesso ao mercado imobiliário

Um apartamento já é bastante caro e difícil de comprar — você precisa ter uma quantia significativa ou fazer um financiamento para adquirir um bem desse tipo. Imagine, então, um shopping center ou prédio comercial!

Por meio dos fundos, por outro lado, é possível ter acesso a uma fração dessas propriedades por preços razoáveis (R$ 1 mil, por exemplo).

Além disso, não é necessário se preocupar com impostos sobre transferências de imóveis, idas a cartórios ou documentação. Todo o processo é fácil e rápido — basta enviar a ordem de compra para a corretora usando um home broker (sistema informatizado para negociação de ativos financeiros).

Geração de renda

Os fundos imobiliários são ótimas opções para quem procura um investimento que gere renda, como aposentados que querem um complemento para o seu benefício.

É bom lembrar, no entanto, que isso depende dos aluguéis dos imóveis do fundo. Se as propriedades ficarem desocupadas, o valor recebido periodicamente também cai.

Comodidade

Alugar sua casa ou seu apartamento não é um processo tão simples. Você precisa colocá-la para exposição em uma imobiliária, bancar custos de manutenção, fazer contratos e avaliar os potenciais inquilinos.

Em casos extremos, ainda pode ter que lidar com a inadimplência e recorrer à justiça para mover processos de despejo. O investimento em FIIs, porém, poupa você de todas essas dores de cabeça e contratempos, já que eles ficam a cargo de administradores profissionais.

Diversificação

Mesmo que você adquira um único fundo, você estará aplicando em muitos tipos de imóveis, o que elimina alguns riscos de total vacância e desvalorização de determinadas regiões.

É diferente de alugar um imóvel físico, que está mais propenso a ficar vazio e perder valor — por depreciação ou por estar em uma região onde a criminalidade aumentou, por exemplo.

Maior rentabilidade e menor risco de crédito

Enquanto um imóvel físico carrega consigo o risco da inadimplência, ter grandes bancos, shoppings ou supermercados como clientes reduz esse problema. Sem falar que o percentual de retorno sobre o aluguel de imóveis comerciais é muito superior ao de locações residenciais.

Além disso, é possível aumentar seu capital, pois é mais fácil encontrar opções de preços baixos e vendas valorizadas.

Quais são os riscos?

Apesar das vantagens que listamos, há alguns riscos aos quais os fundos imobiliários estão expostos. Veja a seguir!

Risco de vacância e inadimplência

Os imóveis de propriedade do fundo podem ficar desocupados, a chamada vacância. Também existe o risco de os inquilinos não cumprirem seus compromissos e ficarem sem pagar os aluguéis. Mas vale ressaltar que, como dito, esse risco é menor porque não se está alugando um único imóvel, mas sim um conjunto.

Em ambos os casos, o lucro do fundo diminui e, consequentemente, a quantia que você recebe também cai. Portanto, podemos dizer que a renda não é tão garantida assim.

Risco de desvalorização

Os bens do fundo também podem sofrer com a desvalorização, seja ela por fatores macroeconômicos (como um desaquecimento no mercado imobiliário e uma queda no preço dos imóveis no geral), seja ela por fatores específicos (como degradação da região ou más condições de conservação da propriedade).

Risco de liquidez

Como dissemos, é mais fácil comprar ou vender cotas de um fundo imobiliário do que uma casa ou um apartamento. Mesmo assim, o volume de operações ainda é pequeno, principalmente se comparado às negociações feitas com ações. Você pode ter que vender as cotas por um preço mais baixo para conseguir reaver seu dinheiro.

Falta de controle

Alguns investidores gostam de ter total controle sobre seu imóvel. Esse tipo de perfil pode não se adequar aos fundos imobiliários. Nos FIIs, você não é proprietário, mas atua como um tipo de condômino e, junto com outros cotistas, vota para alterar alguma regra. Então, não há nenhum controle sobre o fundo.

Quais são os custos?

Os fundos imobiliários têm custos que não podem ser ignorados. Assim como em outros fundos de investimento, há a incidência de taxas de administração — um percentual anual cobrado sobre o patrimônio administrado — e de performance — um percentual sobre o lucro obtido caso ele seja superior ao indicador de referência (geralmente o IFIX, índice dos fundos imobiliários).

Também é preciso levar em conta as despesas com a corretora de valores, como a taxa de corretagem, um valor fixo cobrado a cada ordem de compra ou venda.

Com relação à tributação, como mencionamos, uma das principais vantagens é que não há incidência de Imposto de Renda sobre os lucros pagos mensalmente aos cotistas, desde que observadas regras específicas. Por outro lado, é necessário pagar impostos quando se obtém lucro na venda de cotas de um fundo imobiliário.

Qual é o passo a passo para começar a investir em fundos imobiliários?

A forma de investir em um fundo imobiliário é semelhante ao investimento em ações. Você usa um home broker. O primeiro passo para isso é escolher uma corretora e se cadastrar nela. Certifique-se de que ela disponibiliza esse tipo de investimento.

Como já mencionado, os valores mínimos para ingressar variam, sendo os de R$ 100 e de R$ 1000 os mais tradicionais. Mas é possível encontrar fundos ainda mais baratos, apesar de as taxas de corretagem tirarem a vantagem de cotas com valores tão pequenos.

Qual é a melhor opção: investir em um imóvel ou em um fundo imobiliário?

A resposta para essa pergunta é: depende. São vários fatores que devem ser levados em conta, desde o seu perfil de investidor até o seu conhecimento do mercado imobiliário.

Por exemplo, um imóvel vai fazer parte do seu patrimônio. Ele pode valorizar (ou desvalorizar) com o tempo. Também pode falar mais alto o fator psicológico de ver que o investimento é palpável (a casa). É possível ainda pechinchar no mercado para obter preços mais vantajosos.

No entanto, por si só, o imóvel não traz rendimentos. Ao contrário, gera despesas, como IPTU e manutenção, além de ser preciso gerenciar os aluguéis — sem falar que será um único investimento. É como se você jogasse todas as suas cartas de uma vez só. No entanto, terá maior controle sobre tudo. Afinal de contas, você será o dono.

Por outro lado, o investimento em um fundo imobiliário é mais flexível. Além de não dar dor de cabeça com a gestão do empreendimento, é possível mesclar com outros tipos de investimentos para potencializar os seus ganhos. Assim, é necessário equilibrar prós e contras de cada opção para definir qual é a melhor no seu caso.

Vale a pena investir?

O investimento em fundos imobiliários facilita o acesso ao mercado de imóveis e serve para gerar renda. Entretanto, não se deve esquecer que é um investimento com riscos consideráveis de liquidez e desvalorização, e mesmo os pagamentos periódicos não são garantidos.

Por isso, essa é uma opção que só deve ser usada por investidores de perfil arrojado, que compreendem os perigos e não têm problemas em encará-los. Também vale dizer que os fundos imobiliários não devem ser a única forma de investimento mas, sim, fazer parte de uma carteira diversificada, como maneira de diminuir os riscos.

Se você optar por esse caminho, analise bem os fundos imobiliários disponíveis. Leia os documentos com atenção, principalmente o prospecto e o regulamento, e fique atento a indicadores como o yield (razão entre o rendimento e o valor da cota).

Para quem prefere um investimento mais seguro, há opções com riscos menores, como fundos de renda fixa, o Tesouro Direto e os planos de previdência privada.

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  • Publicado

    22 de julho de 2019

  • Categoria

    Educação Financeira

  • Tags Relacionadas

    Investimentos

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